“El auge de los departamentos”

La preferencia por departamentos llegó para quedarse ya que es difícil que los hogares vuelvan a crecer, que se resuelvan los problemas de t

02-11-2015

Las cifras presentadas por la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) para el último trimestre de este año, muestran que la venta de departamentos subió un 65% respecto a 2014 mientras que las casas cayeron en un 2%.

Esta primacía de la edificación en altura también se observa en el número de unidades transadas: el 81% fueron departamentos (9.868) y sólo el 19% casas (2.387), y lo mismo ocurrió en los precios donde los departamentos duplicaron la tasa observada en las casas (12% versus 6%).

Pese a la espectacularidad de los números, estas cifras no son una novedad y sólo confirman que Santiago dejó de crecer preferentemente en extensión como ocurría en los 90 cuando la casa era la opción preferida de los capitalinos.

¿Porqué hoy se imponen los departamentos? La primera razón es que subió su demanda, formada por hogares pequeños con personas solas, parejas sin hijos, adultos mayores o familias monoparentales para los cuales la casa con patio no es opción.

En segundo lugar se han valorizado atributos como la cercanía al empleo y los servicios, la vida urbana (cafés, parques, comercios) o la seguridad ciudadana y en todos ellos, los departamentos se imponen a las casas nuevas que son las que expanden la ciudad.

Si bien hay algunos académicos que insisten en negar esta realidad para calzarla con sus prejuicios o teorías, existe abundante evidencia para demostrarla. Basta revisar las cifras de venta de viviendas; las transacciones del Conservador de Bienes Raíces, los permisos de edificación o los datos de consumo de suelo urbano.

Lo mismo ocurre si se comparan los censos del 1992 y 2002 con los datos no cuestionados del precenso de 2011, que muestran un crecimiento espectacular de comunas como Santiago, Ñuñoa, Independencia, Recoleta, San Miguel, Providencia o Las Condes.

¿Porqué suben tanto los precios? Si bien están empujados por la demanda de anticipación del efecto del IVA, las razones son más estructurales. Los precios se disparan porque la demanda se concentra en sectores muy acotados donde los planes reguladores permiten departamentos y están los atributos que valoran las personas: cercanía, servicios, parques o seguridad.

En general esto ocurre en un radio de 8  kilómetros desde la Plaza Italia, en un territorio que suma 20.100 hectáreas, correspondientes al 26% de la superficie de Santiago, y este espacio es aún menor si se consideran los barrios que permiten altura. Es evidente que si una fracción mayoritaria de la población quiere vivir en un espacio tan reducido, los precios seguirán subiendo.

Además producto del aumento del ingreso, hay un número creciente de personas que pueden moverse hacia comunas centrales o la zona oriente, lo que hace que muchos inversionistas compren pisos o edificios para venta o arriendo, elevando la demanda de venta en verde lo que también dispara los precios.

La preferencia por departamentos llegó para quedarse ya que es difícil que los hogares vuelvan a crecer, que se resuelvan los problemas de transporte con un Transantiago que sigue dando tumbos, o que se reduzca la percepción, fundamentada o subjetiva, de inseguridad ciudadana.

Lo único que podría alterar esta situación es que los municipios sigan reduciendo las áreas para edificar en altura, debido a los impactos que producen las torres, especialmente aquellas que se diseñan sin mayor consideración por su entorno. Tema complejo que da para otra columna.


Disponible en Voces de La Tercera.

* Fotografía La Tercera.